Est-ce que l’investissement en nue-propriété temporaire est fait pour vous ?

Acheter en nue-propriété temporaire, c’est investir maintenant pour en profiter dans 15 ou 20 ans. Ce type d’épargne patrimoniale, en plein développement, a pris un sacré coup de jeune ces dernières années.
Il a permis de belles opérations de revitalisation du patrimoine bâti. C’est aussi un excellent moyen de développer son capital immobilier, pour ses vieux jours ou pour ses enfants.

Avant de sauter le pas, suivez le guide : les experts de Mobilité Finance répondent à vos questions

C’est une opportunité du code civil, lui-même issu du droit romain. Rappelons que la propriété, en droit, est constituée de trois parties :

• » l’usus (le droit d’utiliser le bien),

• » le fructus (le droit d’en tirer des revenus en le louant par exemple)

• » l’abusus (le droit d’en disposer, de le vendre notamment).

Les deux premières peuvent être séparées de la troisième et devenir ainsi l’usufruit. L’abusus devient alors la nue-propriété.
La procédure de « séparation » de ces trois parties, effectuée devant un notaire, s’appelle le démembrement.

L’opération de démembrement est pratiquée depuis très longtemps pour faciliter les successions par exemple ou dans le cas du viager. Le démembrement est alors demandé par l’ancien propriétaire, qui garde l’usufruit et vend sa nue-propriété en échange de revenus en rente.

Depuis une vingtaine d’années et surtout depuis la loi d’engagement national pour le logement de juillet 2006, c’est aussi devenu un moyen efficace d’ouvrir le marché de l’immobilier. Cette loi sacralise l’usage du démembrement au profit du dynamisme de l’immobilier locatif et de l’investissement privé grâce à l’usufruit locatif social (ULS). C’est une opération gagnant-gagnant.

Les bailleurs sociaux deviennent usufruitiers. Ils peuvent ainsi proposer des logements sociaux en cœur de ville, dans des immeubles historiques après une rénovation de qualité. Ils réinvestissent ainsi un patrimoine bâti devenu trop cher en pleine propriété. Les pouvoirs publics réintroduisent dans le même temps de la mixité sociale dans ces quartiers. Les nus-propriétaires, eux, ont de nouveau accès à des biens qui étaient devenus également trop chers pour des particuliers.

Aujourd’hui, des opérateurs professionnels rachètent ces biens (ou construisent), imaginent et négocient les contrats avec des bailleurs sociaux importants capables de prendre en charge la gestion locative. Les immeubles sont commercialisés en lots de nue-propriété. Les acheteurs bénéficient alors d’avantages fiscaux inédits, comme la possible déduction des intérêts de crédits sur les revenus fonciers perçus par ailleurs ou encore la non-prise en compte de ces biens dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.

L’usufruit locatif social permet de financer des logements sociaux en mobilisant l’épargne privée. Plus de 10 000 nouveaux logements ont ainsi été « libérés » tout en réhabilitant le patrimoine bâti ancien.

Le premier intérêt, c’est le prix ! Le prix d’acquisition est 30 à 40 % plus bas que le prix d’achat en pleine propriété. Il est, en effet, diminué du montant estimé des loyers non perçus pendant la période du démembrement (10 à 20 ans). Concrètement, cela veut dire que vous gagnez du pouvoir d’achat pour acquérir un bien dans une zone où les prix se sont envolés.

L’autre intérêt, c’est que c’est une épargne sécurisée pour des revenus futurs plus élevés, sans régime fiscal contraignant. Le nu-propriétaire ne paie pas d’impôt sur le foncier, il ne paie aucunes charges individuelles ou collectives et les travaux courants sont à la charge de l’usufruitier, en l’occurrence souvent le bailleur chargé de la gestion.

• » Du sur-mesure

Vous disposez d’une capacité d’investissement assez importante, mobilisable rapidement. Vous souhaitez investir dans l’immobilier résidentiel, sans avoir un besoin urgent de revenus locatifs. Alors les programmes de vente en nue-propriété sont faits pour vous. Le montage effectué par des experts vous garantit un produit d’épargne qui correspondra exactement à votre souhait pour un investissement sécurisé.

• » Pour un investissement immobilier sans les contraintes

Vous n’êtes pas sur place et vous ne voulez pas “subir” la gestion de votre bien (travaux, gestion locative, charges à payer, etc.). En choisissant la nue-propriété temporaire, vous êtes littéralement débarrassés de la gestion quotidienne de votre bien tant que vous n’en avez pas récupéré l’usufruit. Confié à un bailleur social par exemple, celui-ci a les compétences et les moyens de faire vivre vos murs. C’est même son métier.

• » Pour voir plus grand !

Vous tenez absolument à acheter sur la côte ou dans une métropole, mais la pression immobilière vous contraint à revoir votre projet à la baisse. La nue-propriété est alors une bonne solution, en vous redonnant une capacité d’investissement supplémentaire. De quoi envisager la belle terrasse dont vous rêvez pour vos vieux jours ou des chambres en plus pour accueillir vos enfants ou vos amis.

• » Pour disposer de revenus quand vous en aurez besoin

Vous avez entre 40 et 50 ans et vous souhaitez préparer votre avenir et notamment votre retraite. Acheter en nue-propriété temporaire est alors une solution idéale. Passé le temps du démembrement (et donc du placement sans frais), vous récupérez l’entière propriété et vous bénéficiez de l’usufruit pour vous-même ou pour des revenus locatifs. Entre-temps, vous n’aurez eu aucune pression fiscale supplémentaire.
C’est d’ailleurs une autre bonne raison d’investir en nue-propriété : vous ne tombez pas sous le coup d’un régime fiscal particulier, vos biens ne sont pas comptabilisés pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière et vous transmettez à moindre coût en termes de droit de donation.

La sortie du démembrement temporaire est également une opération facile pour le nu-propriétaire. Ce dernier retrouve la pleine propriété sans débourser un euro.
Si le bien a été loué par un bailleur social, la loi impose un rappel à chacun de ses obligations une année avant la fin du contrat. Le nu-propriétaire peut alors tout simplement récupérer pour lui l’usufruit. Il peut également remettre à la vente son bien. Dans ce cas, le locataire occupant est prioritaire, en accession à la propriété. Le nu-propriétaire peut proposer au locataire en place de signer un bail classique avec un loyer au prix du marché. Si ce dernier refuse, le bailleur social doit lui proposer un autre logement social et le nu-propriétaire récupère son appartement.

Vous pouvez utiliser le démembrement temporaire pour une transmission de patrimoine immobilier en douceur. Le principe du démembrement est alors utilisé pour anticiper votre succession et éviter à vos héritiers de payer des droits de succession trop élevés.

Devant un notaire, vous faites donation de la nue-propriété de votre vivant, vous conservez l’usufruit (pour votre usage ou pour les revenus locatifs par exemple). Le fonctionnement est alors comparable à celui d’un viager qui reste dans la famille.
Au décès, l’héritier récupère l’entière propriété sans avoir à payer les droits de mutation.
La fiscalité est également plus légère puisque le calcul du droit de donation est fait sur la valeur de la nue-propriété. Attention, le calcul est également fait en fonction de l’âge du donateur. Plus tôt vous le faites, moins cher vous paierez. Ajoutez à ceci les abattements en cas de donation à un enfant (100 000 euros).

Pour toutes ces raisons, la donation en nue-propriété est une bonne solution pour transmettre son patrimoine en douceur.

Pour conclure, le démembrement de propriété séparant l’usufruit et la nue-propriété vit aujourd’hui un vrai regain d’intérêt. La loi française, en le précisant pour l’utiliser en outil de dynamisation du marché immobilier et du logement social, en a aussi fait un produit d’épargne très intéressant pour les acquéreurs en nue-propriété. 

À condition de disposer de fonds à investir immédiatement et de viser une stratégie de gestion de patrimoine à moyen terme (préparation de retraites, stratégie patrimoniale ou successions), l’investissement immobilier en nue-propriété n’offre que des avantages.

Si vous avez :

• » Entre 30 et 40ans : Vous retrouverez la pleine propriété et percevez les premiers loyers dès 45 ans.
• » Entre 40 et 50ans : Vous pourrez jouir de votre bien à l’âge de la retraite.
• » Plus de 50ans : C’est un bon moyen de conserver l’usufruit du bien tout en le transmettant à moindre frais de son vivant.

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