Scpi : est-ce que ce placement est fait pour vous ?

Depuis, les SCPI affichent des rendements supérieurs aux livrets classiques avec des risques moindres. Leur concept est-il susceptible de correspondre efficacement à votre stratégie patrimoniale ?

Les experts de Mobilité Finance vont vous démystifier les spécificités de ce placement dans cet article.

L’autorité compétente en matière de contrôle et de régulation des SCPI est l’Autorité des marchés financiers (AMF) mais ce ne sont pas des produits boursiers ; elles appartiennent aux Organismes de placements collectifs (OPC) et, de ce fait, elles ne possèdent qu’une liquidité extrêmement faible comparée aux actions et à d’autres produits financiers.

Vous percevrez tous les mois ou tous les trimestres des revenus locatifs, au prorata du nombre de parts que vous avez acquises.

• Les SCPI à capital fixe

Vous ne pouvez acquérir des parts de SCPI à capital fixe que lors de l’émission de capital ou d’une augmentation de capital ; dans ce dernier cas, l’acquisition est formalisée et respecte des conditions particulières.

• Les SCPI à capital variable

Les SCPI à capital variable vous permettent d’acquérir ou de vendre des parts quand vous le souhaitez. Leur prix est fixé par la société de gestion en fonction du prix de marché de son patrimoine. En cas de revente, vous n’aurez pas besoin de chercher un acquéreur, la SCPI s’en chargera.

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement investissent dans des immeubles d’entreprises dont le rendement locatif est plus intéressant que dans l’immobilier résidentiel, ainsi que dans des résidences de service pour étudiants ou pour seniors, EHPAD, etc. Ces SCPI sont recommandées si vous êtes en quête d’un appoint financier, grâce aux loyers que vous percevrez régulièrement.

Les SCPI de défiscalisation

L’intérêt des SCPI de défiscalisation réside dans leurs avantages fiscaux. Elles investissent dans de l’immobilier neuf ou des habitations réhabilitées et s’inscrivent dans les lois Pinel, Malraux, Denormandie, etc.

Les SCPI de valorisation

Ces SCPI portent sur des immeubles loués qui vont subir une lourde décote au moment de leur libération, c’est le cas par exemple des biens loués dans le cadre de la loi de 1948. Leur but est de générer des plus-values bien plus élevées que les SCPI de rendement. Le capital est accumulé pendant une période durant laquelle les porteurs ne reçoivent aucun loyer, et fait ensuite l’objet d’une distribution par la valorisation du montant des parts. Elles permettent aux investisseurs lourdement fiscalisés d’éviter de payer des taxes sur leurs revenus fonciers et d’en différer leur règlement dans le temps, quand ils percevront leurs loyers.

L’impôt sur les revenus fonciers

A l’instar des loyers perçus dans le cadre d’une location non meublée, les revenus issus des parts de SCPI sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

• » Au régime réel

  Dans la plupart des cas, les revenus relèvent du régime réel ; les bénéfices fonciers sont imposés en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) qui correspond au taux de la dernière tranche d’imposition et à laquelle il faut rajouter 17,2 % de prélèvements sociaux.

• » Au régime micro-foncier

  Le micro-foncier s’applique dans certaines situations, notamment quand la totalité des revenus fonciers n’excède pas 15 000 € par an et que l’associé ne détient aucune location en meublée. L’administration procède alors à un abattement automatique de 30 % sur les revenus perçus.

L’impôt sur les revenus financiers

Lorsque les revenus de la SCPI proviennent d’un placement financier en attente d’investissement immobilier, les intérêts générés par ces placements sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et sont imposés au titre de revenus financiers. Ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 12,8 % en plus des 17,2 % de prélèvement sociaux.

La fiscalité des parts de SCPI acquises via une SCI à l’IS

La fiscalité des SCPI pour les non-résidents suit un régime particulier dont les règles dépendent des conventions fiscales établies entre la France et le pays en question. Selon l’article 197 A du CGI, les personnes résidant fiscalement hors de France ne sont pas éligibles au TMI ; néanmoins, dans la majorité des cas, leurs bénéfices fonciers sont taxables à un taux d’imposition minimum de 20 %, auquel il convient d’appliquer également les prélèvements sociaux.

• » Le ticket d’accès pour détenir des parts est faible comparé aux coûts de l’immobilier physique et peut se situer autour de quelques milliers d’euros ; vous avez la possibilité d’augmenter le nombre de vos parts par la suite et d’accroître ainsi vos revenus locatifs.
• » Vous ne connaîtrez pas les potentiels désagréments occasionnés par une location classique : loyers impayés, recherches de locataires, travaux à effectuer, états des lieux, etc. La société de gestion s’occupe de tout.
• » Le taux de rentabilité nette annuelle des SCPI est bien supérieur aux livrets traditionnels et permet de percevoir des revenus supplémentaires.

Par ailleurs, les SCPI sont des placements sur le moyen ou long terme (environ 8 à 10 ans), durée pendant laquelle l’argent investi ne pourra pas être utilisé.

En outre, comparé à un bien immobilier physique, les SCPI offrent plus de souplesse, notamment en cas de besoin de liquidités car elles se revendent plus facilement qu’un logement.

• » Anticiper son retour en France et préparer sa retraite
  S’occuper de ses biens immobiliers en France lorsqu’on est expatrié est une tâche difficile à mener. L’investissement en parts de SCPI de rendement est géré par la société de gestion et élimine ce frein ; les revenus que l’expatrié perçoit au prorata de ses parts lui assurent une rente régulière et lui permettent d’anticiper son retour en France et de préparer sa retraite.
• » Bénéficier d’une fiscalité allégée
  Les expatriés porteurs de SCPI ont aussi un avantage de nature fiscale ; ils n’ont pas à déclarer en France les revenus d’origine étrangère issus de l’immobilier, ce qui implique toutefois que la SCPI ait investi exclusivement à l’étranger. Les expatriés détenteurs de SCPI étrangères doivent toutefois se conformer à la fiscalité de leur pays de résidence.

Nos recommandations

Demandez-vous quel mode de financement vous correspond le mieux, à crédit ou au comptant ; enfin, renseignez-vous sur les frais de souscription et de gestion annuelle de la société de gestion.

Les plateformes spécialisées se sont développées avec internet et vous pouvez souscrire en ligne, ; il existe toutefois des inconvénients majeurs à cette démarche : vous ne serez pas conseillé pendant votre parcours et, à moins d’être un expert en la matière, vous risquez fort de subir quelques déconvenues : mauvais investissements, arnaques en ligne, etc.

Notre solution

Les conseillers en gestion patrimoniale (CGPI) sont des experts indépendants, reconnus pour leurs compétences en investissement immobilier.

Ils vous garantissent le meilleur choix de SCPI selon votre situation et vos attentes, et vous accompagnent dans toutes les étapes de votre démarche, de l’identification de vos objectifs jusqu’à la réalisation de la solution retenue.

Que vous soyez expatrié, retraité, ou jeune actif, confiez-nous votre projet : rencontrons-nous !